الرئيسية / المدونة / قانون الإيجارات والنزاعات العقارية في دبي – حقوق المالك والمستأجر (2026)

قانون الإيجارات والنزاعات العقارية في دبي – حقوق المالك والمستأجر (2026)

تاريخ النشر: 2026-05-22 | آخر تحديث: 2026-05-28 | 12 دقيقة قراءة | كتب بواسطة محمد الجيزاوي، مستشار قانوني

سوق العقارات في دبي هو واحد من أكثر الأسواق ديناميكية في العالم، حيث يجذب المستثمرين والمستأجرين من كل بقاع الأرض. ومع ذلك، فإن النزاعات بين المالكين والمستأجرين شائعة، وغالباً ما تنشأ من سوء فهم الإطار التنظيمي. يشرح هذا الدليل لعام 2026، الذي أعده قضاة سابقون في الحكمة للاستشارات القانونية، حقوق والتزامات كلا الطرفين بموجب قوانين الإيجار في دبي، مما يساعدك على تجنب التقاضي المكلف. تعرف على خدمات العقارات والبناء لدينا →

١. لائحة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر (RERA) ونظام إيجاري الإلزامي

تحكم العلاقة بين المالك والمستأجر في دبي القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في إمارة دبي (وتعديلاته بالقانون رقم 33 لسنة 2008)، وتشرف عليها لائحة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر (RERA)، التي تعمل تحت مظلة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). يجب تسجيل جميع عقود الإيجار من خلال نظام إيجاري. تسجيل إيجاري ليس اختيارياً – إنه إلزامي بموجب القانون ويوفر فوائد حاسمة لكلا الطرفين.

لماذا يهمك تسجيل إيجاري في 2026:

• يجعل عقد الإيجار قابلاً للتنفيذ قانونياً أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. بدون عقد إيجار مسجل، لا يمكنك رفع قضية نزاع إيجاري.
• يحمي المستأجرين من الادعاءات الاحتيالية بعدم الدفع أو الإخلاء غير المصرح به.
• يمنع المالك من تأجير نفس العقار لمستأجرين متعددين.
• مطلوب لتوصيل خدمات هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) وللكفالة في بعض الحالات.

نحن نساعد كلاً من المالكين والمستأجرين في تسجيل عقود الإيجار عبر نظام إيجاري وضمان الامتثال لجميع لوائح RERA. اقرأ عن خدمات الامتثال الإيجاري لدينا →

٢. الزيادات السكنية – ما المسموح به في 2026؟ (المؤشر الذكي للإيجارات وشرط الـ 90 يوماً)

تخضع زيادات الإيجار في دبي لتنظيم صارم بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، الذي لا يزال القانون الساري في 2026. يحدد المرسوم نظاماً ضريبياً متدرجاً مرتبطاً بالمؤشر الذكي للإيجارات، الذي يستخدم الذكاء الاصطناعي وبيانات السوق الفورية لتحديد متوسط الإيجار للعقارات المماثلة في كل منطقة. لا يمكن للمالك زيادة الإيجار تعسفاً – يجب أن تتبع أي زيادة قواعد محددة.

شرائح زيادة الإيجار بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013:

• زيادة 0%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 0-10% من متوسط سعر السوق.
• زيادة 5%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 11-20% من متوسط سعر السوق.
• زيادة 10%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 21-30% من متوسط سعر السوق.
• زيادة 15%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 31-40% من متوسط سعر السوق.
• زيادة 20%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 41% أو أكثر من متوسط سعر السوق – وهذا هو الحد الأقصى المطلق للزيادة المسموحة.

شرط الإشعار بـ 90 يوماً: بموجب المادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007، يجب على المالك إخطار المستأجر بأي زيادة في الإيجار كتابةً قبل 90 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء عقد الإيجار. عدم تقديم الإشعار في الوقت المحدد يعني بقاء الإيجار دون تغيير للفترة التالية. يمكن تسليم الإشعار عبر البريد المسجل أو البريد الإلكتروني أو كاتب العدل.

نراجع إشعارات زيادة الإيجار ونطعن في أي زيادات غير قانونية نيابة عن المستأجرين. بالنسبة للمالكين، نساعد في حساب الزيادات المسموحة باستخدام المؤشر الذكي للإيجارات وضمان الإخطار السليم. اقرأ عن خدمات استشارات زيادة الإيجار →

٣. إجراءات الإخلاء – حقوق المالك والمستأجر

الإخلاء عملية شديدة التنظيم في دبي. لا يمكن للمالك ببساطة أن يطلب من المستأجر المغادرة. تشمل أسباب الإخلاء الصحيحة بموجب قانون الإيجار في دبي عدم دفع الإيجار، أو إتلاف العقار، أو الاستخدام غير القانوني، أو التأجير من الباطن دون إذن، أو حاجة المالك الحقيقية للعقار.

شرط الإشعار بـ 12 شهراً (حالات الإخلاء غير المرتبطة بالمخالفة): إذا رغب المالك في الإخلاء لأسباب لا تتعلق بمخالفة المستأجر (مثل بيع العقار، أو الاستخدام الشخصي، أو التجديدات الكبرى)، فيجب عليه تقديم إشعار كتابي مدته 12 شهراً عبر كاتب العدل أو البريد المسجل. فترة الإشعار 12 شهراً إلزامية وغير قابلة للتفاوض. حتى بعد تقديم الإشعار، لا يمكن للمالك إجبار المستأجر على المغادرة قبل انتهاء الـ 12 شهراً. المستأجرون الذين يتلقون إشعار إخلاء لمدة 12 شهراً يجب عليهم طلب المشورة القانونية فوراً للتحقق من صحته.

إجراءات الإخلاء لعدم دفع الإيجار: إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار، يمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية دون إشعار مدته 12 شهراً. ومع ذلك، يجب على المالك أولاً إرسال إشعار رسمي للمطالبة بالدفع والسماح بفترة سماح كما هو محدد في العقد أو بموجب القانون.

الإخلاء غير القانوني (المساعدة الذاتية): من غير القانوني للمالك تغيير الأقفال، أو قطع الخدمات الأساسية (المياه، الكهرباء)، أو إزالة المستأجر جسدياً دون أمر من المحكمة. مثل هذه الإجراءات تعرض المالك لعقوبات شديدة، بما في ذلك الغرامات والمسؤولية الجنائية المحتملة. إذا كنت تواجه إخلاءً غير قانوني، اتصل بنا فوراً – يمكننا تقديم شكوى عاجلة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية والحصول على أمر من المحكمة لاستعادة حقك في الوصول.

٤. التزامات الصيانة – من يدفع تكاليف الإصلاحات؟

أحد أكثر مصادر النزاع شيوعاً بين المالك والمستأجر هو الصيانة والإصلاحات. بموجب قانون الإيجار في دبي (القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008)، القاعدة العامة هي:

• مسؤولية المالك: الإصلاحات الهيكلية الرئيسية، أنظمة الكهرباء والسباكة، تكييف الهواء، المصاعد، وأي ضرر ناتج عن التآكل الطبيعي. يجب على المالك الحفاظ على العقار في حالة مناسبة للاستخدام المتفق عليه.
• مسؤولية المستأجر: الإصلاحات البسيطة (مثل تغيير المصابيح الكهربائية، صيانة التركيبات البسيطة)، والأضرار الناجمة عن إهمال المستأجر أو سوء استخدامه، والحفاظ على نظافة العقار وعدم إتلافه.

يجب على المستأجرين الإبلاغ عن مشكلات الصيانة كتابةً (بالبريد الإلكتروني أو البريد المسجل) والاحتفاظ بنسخ من جميع المراسلات. إذا فشل المالك في إجراء الإصلاحات اللازمة بعد إشعار معقول، يجوز للمستأجر التقدم إلى مركز فض المنازعات الإيجارية للحصول على أمر بإجراء الإصلاحات أو تخفيض الإيجار. لا تحجب الإيجار دون أمر من المحكمة – فقد يؤدي ذلك إلى إجراءات إخلاء ضدك.

٥. استرداد الوديعة التأمينية – حقوق المستأجر وخصومات المالك

نزاعات الوديعة التأمينية هي من بين أكثر الشكاوى شيوعاً المقدمة إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. يوفر القانون إرشادات واضحة لكلا الطرفين.

حقوق المستأجر: عند مغادرة العقار، يجب على المالك إعادة كامل الوديعة التأمينية في غضون فترة معقولة (عادة 14-30 يوماً) إذا كان العقار في حالة جيدة، باستثناء التآكل الطبيعي. لا يُسمح بالخصومات إلا للضرر الفعلي الذي تسبب فيه المستأجر بما يتجاوز التآكل الطبيعي – وليس للتنظيف أو الطلاء أو أي صيانة روتينية أخرى.

حقوق المالك: يجوز للمالك خصم تكاليف الإصلاحات الناتجة عن الأضرار التي تسبب فيها المستأجر (مثل التركيبات المكسورة، والثقوب في الجدران، وأضرار المياه الناتجة عن الإهمال). يجب على المالك تقديم إيصالات مفصلة لأي خصومات.

إجراءات استرداد الوديعة: قبل رفع نزاع رسمي، يجب على المستأجر إرسال خطاب مطالبة رسمي يطلب استرداد الوديعة عن طريق البريد المسجل أو البريد الإلكتروني. إذا فشل المالك في الرد أو رفض إعادة الوديعة دون مبرر صحيح، يمكن للمستأجر رفع دعوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. رسوم مركز فض المنازعات الإيجارية عادة ما تكون 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم.

٦. تسوية المنازعات – مركز فض المنازعات الإيجارية

مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC)، التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، هو المحكمة المتخصصة التي تتعامل مع جميع النزاعات الإيجارية في دبي، بما في ذلك الإخلاء وزيادة الإيجار والصيانة ومطالبات الوديعة التأمينية. يتمتع المركز باختصاص حصري في مسائل الإيجار ويقدم عملية أسرع وأقل تكلفة من المحاكم المدنية العامة.

كيفية رفع نزاع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في 2026:

• الخطوة 1 – محاولة التسوية الودية: قبل رفع قضية رسمية، يجب على الطرفين محاولة حل النزاع مباشرة من خلال المراسلات الكتابية. يشجع المركز التسوية قبل الإجراءات الرسمية.
• الخطوة 2 – رفع القضية عبر الإنترنت أو في مركز الخدمة: يمكن رفع القضايا من خلال موقع مركز فض المنازعات الإيجارية (www.rdc.gov.ae) أو في أحد مراكز أمناء الخدمات العقارية. يجب تقديم جميع المستندات باللغة العربية أو ترجمتها قانونياً.
• الخطوة 3 – المستندات المطلوبة: عقد إيجار إيجاري مسجل حديثاً، صورة الهوية الإماراتية أو بيانات الشركة، التفاصيل المصرفية، وأي أدلة داعمة (إشعارات، فواتير، مراسلات، صور فوتوغرافية).
• الخطوة 4 – دفع رسوم التقديم: الرسوم عادة 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم.
• الخطوة 5 – حضور الوساطة أو الجلسة: سيحاول المركز أولاً الوساطة. إذا لم تنجح، تنتقل القضية إلى حكم من الدرجة الأولى. يجب تقديم طلب إعادة النظر في الحكم في غضون 30 يوماً.

يتمتع مركز فض المنازعات الإيجارية بسلطة إصدار أحكام ملزمة، وتجميد دخل الإيجار، وأمر بالإخلاء، وإنفاذ دفع المبالغ المستردة والتعويضات. إن وجود تمثيل قانوني في هذه المرحلة يحسن بشكل كبير من فرصك في الحصول على نتيجة مواتية. يدرك قضاتنا السابقون إجراءات وتوقعات المركز ويمكنهم تمثيلك بفعالية. اقرأ عن خدمات تسوية المنازعات لدينا →

٧. عقود العقارات على الخريطة – حماية المشتري

يمكن أن يكون شراء عقار على الخريطة استثماراً عالي المردود، لكنه ينطوي على مخاطر. أنشأت دبي إطاراً قانونياً قوياً لحماية مشتري العقارات على الخريطة، وفي المقام الأول من خلال القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان للاستثمار العقاري.

حماية المشتري الرئيسية في 2026:

• حسابات الضمان الإلزامية: يجب على المطورين فتح حساب ضمان مخصص لدى بنك معتمد من دائرة الأراضي والأملاك في دبي لكل مشروع على الخريطة. يجب إيداع جميع مدفوعات المشتري مباشرة في هذا الحساب – لا يمكن للمطورين الوصول إلى الأموال إلا لمراحل البناء التي تم التحقق منها.
• حسابات منفصلة لكل مشروع: يجب على المطورين الذين لديهم مشاريع متعددة الاحتفاظ بحسابات ضمان منفصلة لكل مشروع، مما يمنع تحويل الأموال بين المشاريع.
• تسجيل عقود: يجب تسجيل جميع مبيعات العقارات على الخريطة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي من خلال نظام عقود، مما يحمي من البيع المزدوج ويؤسس للحقوق القانونية للمشتري.
• رقابة RERA: تشرف لائحة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر (RERA) على امتثال المطورين، بما في ذلك عمليات التدقيق المالي والتحقق من تقدم البناء.

إذا قام المطور بتأخير التسليم أو فشل في إكمال المشروع: لدى مشتري العقارات على الخريطة سبل انتصاف قانونية، بما في ذلك إنهاء العقد، واسترداد المدفوعات (وفقاً لشروط عقد البيع والقدرة المالية للمطور)، والمطالبة بتعويضات. في 2026، يتم تطبيق لوائح الضمان بشكل أكثر صرامة من أي وقت مضى، حيث يرتبط وصول المطور إلى أموال المشتري ارتباطاً وثيقاً بمراحل البناء التي تم التحقق منها.

المزالق الشائعة للعقارات على الخريطة التي يجب تجنبها في 2026: المطورين غير المسجلين، وعدم التحقق من حساب الضمان، وعدم تسجيل عقود، وتواريخ التسليم المتفائلة بشكل مفرط، وعدم وجود بنود عقوبات واضحة للتأخير، والرسوم المخفية في التفاصيل الدقيقة. يقوم فريقنا بفحص عقود العقارات على الخريطة قبل التوقيع، والتحقق من تسجيل المطور، والتحقق من الامتثال لحساب الضمان، والتفاوض على حماية أقوى للمشتري.

٨. الأسئلة الشائعة